Рынок недвижимости Украины в мае 2015: обзор и прогнозы
Вопреки ожиданиям, май на рынке недвижимости оказался довольно результативным: выросла деловая активность, несколько увеличилось количество сделок. Что же касается средних цен предложения, то они, по данным Domik.ua, в долларах подросли, а в гривнах снизились.
Разнонаправленность изменения цен предложений в долларах и в гривнах во многом объясняется снижением почти на 5% курса наличного доллара, а также ориентацией подавляющего большинства продавцов на цены в долларах.
Информация о количестве сделок противоречива. По данным Domik.ua и агентства недвижимости «Планета Оболонь», количество сделок в мае выросло на 5–10%. В то же время аналитики ряда сайтов и агентств недвижимости говорят о снижении числа сделок. К сожалению, официальной ежемесячной статистики Минюста о количестве сделок нет, поэтому приходится опираться на данные риелторов, в том числе, на результаты прозвонов конкретных квартир.
Закон о реструктуризации: продолжение следует
Серьезным дестабилизирующим фактором по-прежнему остаются проблемы с валютными кредитами граждан Украины. В мае Верховная Рада приняла во втором чтении законопроект о конвертации валютных кредитов, согласно которому банки будут вынуждены реструктуризировать задолженности по валютным кредитам и пересчитать их в гривны по тем курсам, которые действовали на момент подписания кредитного договора.
В нынешней редакции законопроекта практически нет достигнутых ранее компромиссов. В частности, нет компромиссных курсов валют, о которых шла речь еще недавно. Нет ограничений на сумму кредита, площадь, количество и стоимость квартир, находящихся в залоге. Банкам запрещается увеличивать процентные ставки по этим кредитам, устанавливать для заемщиков дополнительные обязательства, платежи, сборы и комиссии.
Большинство из этих положений – чистый популизм, что понимают и многие законодатели – не зря отправили законопроект на третье чтение.
Скорее всего, появление этого законопроекта и его активное муссирование – не что иное, как популизм властей, но никак не забота о людях. Сегодня валютных заемщиков в Украине осталось не так много, и странно видеть, как их проблема выходит на законодательный уровень. Скорее всего, законопроект не будет принят – какой смысл изобретать велосипед? Банк и кредитор должны действовать в правовом поле и в соответствии с заключенными договорами. В противном случае придется ставить вопрос о пострадавших вкладчиках разорившихся банков.
Все – в ОСМД
Еще одной новацией наших парламентариев стало принятие во втором чтении закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Согласно этому закону, жильцы многоквартирных домов обязаны до 1 июля 2016 года создать ОСМД (объединения совладельцев многоквартирных домов). В противном случае государственные органы назначат своих управляющих.
С одной стороны, принятие подобного закона, призванного реформировать жилищно-коммунальную сферу, давно назрело. С другой стороны, нынешняя редакция закона выглядит как стремление государства уйти от ответственности за плачевное состояние большинства домов, переложить все проблемы на их жителей. Авторы закона забыли, что многие годы и даже десятилетия государство не проводило необходимые ремонты и тем самым способствовало деградации жилищно-коммунального хозяйства.
Передать дом с практически разрушенными инженерными сетями проживающим в нем пенсионерам не только нечестно по отношению к ним, но и неэффективно с точки зрения экономики. Ибо денег в ОСМД при этом не будет не только на утепление дома, но и на латание протекающей крыши и замены гнилых труб (пока с этим худо-бедно справляются государственные ЖЭКи). В результате многие дома либо развалятся, либо перейдут в разряд трущоб. И государству придется изыскивать немалые деньги для переселения их жителей.
Недвижимость военного времени
Среди других принятых в мае законов выделим закон «О правовом режиме военного положения», предусматривающий возможность принудительного отчуждения для государственных нужд принадлежащего гражданам и предприятиям имущества, в том числе, и недвижимости. История показывает, что в случае военных действий имущество нередко отчуждают и без всякого закона. Так что лучше, когда такой закон есть. Вот только оптимизма покупателям недвижимости он не добавляет.
Новые тарифы: где правда
Крайне болезненным негативным фактором является резкое и, по мнению большинства граждан, необоснованное повышение коммунальных тарифов, стоимости газа, тепла, электроэнергии. Ряд политических партий усматривают в этом явные признаки коррупции, требуют пересмотра тарифов, разработку прозрачных правил их расчета, понятных всем гражданам правил начисления субсидий. Борьба за пересмотр тарифов идет очень жесткая, но пока подвижки в изменении тарифной политики Кабмина весьма скромные.
Что будет с незаконными стройками
К негативным факторам специалисты портала недвижимости Domik.ua относят мощную пропагандистскую кампанию, направленную на снос незаконно построенных домов.
В условиях войны в Донбассе, огромных проблем в экономике, при наличии сотен тысяч вынужденных переселенцев и почти 70-тысячной квартирной очереди киевлян, из которых более шести тысяч семей идут вне очереди, и более 24 тысяч семей – первоочередники, киевские власти заявили, что порядка 180 новостроек незаконны и многие подлежат сносу. Более того, киевские власти подали целый ряд судебных исков, и некоторые из них выиграли.
То, что многие стройки незаконны, ведутся с нарушениями и на самозахваченных землях, власти знали много лет. И закрывали на это глаза, тем самым фактически поощряя застройщиков и склоняя их к взяткам. Но именно сейчас резко встал вопрос о сносе новостроек, за которые инвесторы заплатили немалые деньги. При этом вопросы, насколько опасна для жизни и здоровья людей каждая такая новостройка практически не поднимаются.
Вряд ли дело дойдет до масштабного сноса многоэтажных домов. Тем не менее пострадать могут многие инвесторы. Шумная пропагандистская кампания уже снизила приток новых инвесторов, а без притока инвесторов и их средств некоторым застройщикам придется замораживать строительство.
Застройщики снижают цены
Чтобы избежать подобного сценария и привлечь новых инвесторов, ряд крупных застройщиков Киева оперативно объявили о специальных акциях и существенном, хотя и временном, снижении цен. Смогут ли они при этом вовремя выполнить свои обязательства перед инвесторами и городом, покажет время. Положение усугубляется тем, что городские власти объявили о намерениях взыскать в судебном порядке с застройщиков, не оплативших свое паевое участие в развитии инфраструктуры города, порядка 15 миллиардов гривен.
По данным застройщиков, майские акции таки возымели эффект: покупатели стали активней покупать акционные квартиры. При этом около половины из них покупаются либо с целью уберечь гривневые накопления от девальвации, либо с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Что хорошего: положительные тенденции
Продолжающееся более двух месяцев укрепление национальной валюты – основная положительная тенденция мая. В нынешних условиях это выглядит как светлое пятно на общем темном фоне.
Остальные факторы лишь условно можно отнести к положительным.
Это сокращение за последний год дефицита платежного баланса Украины почти на два миллиарда долларов. Другое дело, что сокращение дефицита платежного баланса произошло не за счет увеличения экспорта (объем экспорта сократился), а за счет резкого сокращения импорта. Соответственно при этом заметно снизилась экономическая активность отечественных предприятий, а вместе с ней и объем ВВП.
В апреле (данных за май пока нет) отмечен рост на 0,4% объема депозитов в гривнах, а также замедление оттока депозитов в валюте. Правда, при этом произошла переориентация значительной части вкладчиков на краткосрочные депозиты, а это говорит о снижении доверия к банковской системе и устойчивости гривны.
Прогноз на июнь и ближайшее будущее
С приходом лета деловая активность на рынке недвижимости обычно затухает. Как будет в этом году, прогнозировать сложно. Ибо уровень деловой активности и без того очень низкий. Оттого, вырастет или снизится в этих условиях количество сделок на несколько десятков, по большому счету мало что зависит. Подобные изменения большинство участников рынка недвижимости просто не заметят.
Ждать в условиях низкой деловой активности резкого изменения средних цен предложений в долларах США вряд ли стоит. Полагаем, что в условиях более-менее стабильного курса доллара, в июне они изменятся в пределах 1–3%. При этом вероятность снижения средних цен предложений в долларах за квадратный метр, на наш взгляд выше, чем вероятность их роста.
При разработке этого прогноза мы исходили из того, что в ближайшее время не будет резкой эскалации военных и социальных конфликтов. В противном случае прогнозировать поведение рынка недвижимости практически невозможно.