Особенности и противоречия Закона о моратории на отчуждение жилья за кредиты

Основные тенденции судебной практики в связи с действием Закона «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте».

С принятием Закона № 1304-VII значительно уменьшена возможность осуществления банками взысканий на ипотечное жилье. Мораторий применяется при соблюдении таких условий:

• предметом ипотеки в обеспечение по валютному кредиту является жилая недвижимость;
• ипотечная недвижимость должна быть в собственности лишь граждан Украины, т. е. собственность юридических лиц и иностранцев под действие закона не подпадает;
• недвижимость должна быть обеспечением именно потребительских кредитов, причем, выданных украинскими банками и лишь в иностранной валюте;
• указанное жилье используется как место постоянного жительства заемщика/поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, находящегося в ипотеке;
• у заемщика/поручителя в собственности нет иного жилья;
• общая площадь такого жилья не должна превышать 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.

В случае если хотя бы одно из указанных условий не выполняется, установленный Законом мораторий применяться не может. Кроме этого, за неполный год применения норм Закона № 1304-VII уже проявились некоторые особенности и противоречия в его применении судами Украины.

Так, существуют разночтения в части того, означает ли применение Закона № 1304-VII, что суд должен отказывать истцу-банку в иске относительно обращения взыскания на ипотечное имущество. Многие суды именно так и трактуют Закон и отказывают в удовлетворении исков кредитных учреждений.

Иные суды Украины удовлетворяют иски кредитных учреждений, но отдельно указывают в резолютивной части решения о том, что исполнение решения суда в пользу банка о выселении заемщика из жилья и обращении взыскания на квартиру остановлено «на період дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Вторая позиция, безусловно, больше защищает интересы кредитора, т. е. банка, так как не вынуждает банковское учреждение заново прибегать к средствам защиты своих интересов в суде после прекращения действия Закона № 1304. В то же время отказ в удовлетворении исковых требований фактически лишает банк средств для воздействия на должника даже после принятия новых законодательных изменений.

На наш взгляд, второй вариант более справедлив и в общеправовом смысле, так как лишает возможности недобросовестных заемщиков. По смыслу Закона заемщики не освобождены от санкций, а применение таких мер лишь приостановлено до принятия правительством и парламентом комплексных мер по урегулированию проблем с валютными кредитами.

Кроме того, следует иметь в виду, что принятый Закон не может иметь обратного действия по отношению к уже принятым судебным решениям. Так, коллегия судей судебной палаты по гражданским делам ВССУ в своем определении от 1 октября 2014 года по делу № 2-29183св14 отменило решение апелляционной инстанции, которым было отменено решение районного суда, удовлетворившего иск АБ «КБ Приватбанк» об обращении взыскания на предмет ипотеки и выселения. При этом, рассматривая иск заново, суд первой инстанции не сможет не принять во внимание положения Закона №1304, как уже действующего на момент принятия решения.

На наш взгляд, очень важным является скорейшее принятие парламентом комплексного закона относительно особенностей погашения основной суммы задолженности по кредитам в иностранной валюте, порядка погашения курсовой разницы в бухгалтерском и налоговом учете кредиторов и заемщиков, а также списания пени и штрафов. В противном случае длительное действие моратория приведет к возобновлению мошеннических схем для невозврата кредитов и станет социально несправедливым по большинству граждан страны, имеющих депозиты в банках, и для тех, кто добросовестно обслуживал валютные кредиты.

Виталий Правдюк, управляющий партнер ЮК «Бизнес Форс».

Детальнее относительно поднятой темы можно будет узнать в ходе практикума «Судебное рассмотрение споров с недвижимостью и землей. Анализ практики и новации 2015 года», который состоится 27 апреля в Киеве.

Источник Сайт "ЮРЛИГА"