Способы и методы оценки объектов недвижимости

18-12-2013Александр Белов3102

способы и методы оценки

В этой небольшой статье мы не будем рассматривать все существующие способы и методы оценки объектов недвижимости. Всего их существует несколько десятков, поэтому мы остановимся на самых распространенных способах оценки недвижимости. Какой метод оценки нужно применить к тому или иному объекту зависит от того, что представляет собой данный объект, квартира ли это или иное строение, например, жилой дом или производственный корпус.

Кроме этого, выбор метода зависит и от того, какой информацией владеет эксперт, проводящий независимую оценку здания (недвижимости), цель проводимой оценки. Будет ли объект выставлен на продажу или нужно оценить степень его износа – это определяет методы и способы, которые будет использовать оценщик.

Если, например, оценивается квартира, то лучше всего провести оценку данного объекта на основе анализа продаж квартир такого же типа и состояния на рынке недвижимости. То есть сравнить основные параметры квартиры, выставленной на продажу, и уже проданных таких же квартир. На основании такого анализа можно вывести и стоимость данного объекта.

Если объект не продается, а просто возникла необходимость его оценить, например, для заключения договора страхования, то лучше воспользоваться методом, так называемого затратного подхода.

Если в данный объект предполагается вложить денежные средства с целью в дальнейшем получить прибыль, то лучше использовать доходный метод. То есть просчитать возможные прибыли и потери. Для этого применяют способ изучения капитализации объекта и способ дисконтных скидок, по-другому дисконтирования.

При расчетах затрат учитывают вложения в само строительство объекта, износ его, а также цену участка земли, на котором расположена недвижимость. Надо сказать, что затратный метод – это целая группа способов оценки. В нее входят поэлементная оценка недвижимости, т. е. каждая часть объекта оценивается отдельно.

Входит в эту группу и способ оценки недвижимости по имеющейся смете объекта. Эта группа включает в себя также еще два способа оценки – это сравнительный способ, т. е. сравнение стоимости разных объектов такого типа, и индексный способ оценки.

Эксперты, производящие оценку недвижимости, обычно в ходе своей работы пользуются несколькими способами оценки одновременно. То есть они применяют и затратный способ и доходный, а также сравнительный. В итоге получается оценка наиболее близкая к реальности, сложившейся на рынке недвижимости.