Продать недвижимость зимой будет не просто
БТИ в последние дни по всей Украине подверглись ажиотажу. Очереди в них достигли рекордных размеров – население охвачено страхом очередной «реформой» правительства страны.
«Очереди просто рекордные. Сегодня еще мне удалось оформить право собственности на квартиру в течение недели, как и раньше было. Но в БТИ предупреждают, что скоро на эту операцию людям придется тратить три месяца. Поэтому, очереди огромные: много юристов, нотариусов пытаются решить вопросы своих клиентов, люди нервничают», – рассказал «Комментариям» киевлянин Павел.
Причиной столпотворений послужило то, что с 1 января 2012 года в Украине изменяются правила регистрации сделок с недвижимостью – функции по регистрации прав собственности на квартиру будут переданы от БТИ к единому Укргосреестру при Минюсте. Уже сегодня эксперты на рынке предупреждают, что в декабре будет практически невозможно с нуля оформить сделку купли-продажи недвижимости. Что же касается продолжительности этого «переходного периода», игроки рынка называют сроки вплоть до будущей весны.
«Сегодня не только со стороны БТИ, но и со стороны Госземресурсов говорят о том, что тем, кто еще не оформил свои сделки, необходимо их в срочном порядке регистрировать. В декабре ведомства будут исключительно заканчивать регистрацию по тем объектам, по которым уже начали работу. Для того, чтобы к январю выйти на нуль – чтобы не было никаких «долгов». Поэтому официально, конечно, никто ничего говорить не будет, но фактически – процесс официального оформления сделок будет искусственно затягиваться. Некоторые документы, возможно, даже не будут принимать к регистрации», – рассказал «Комментариям» ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Котецкий.
С его слов, в настоящее время пока еще нет никакой гарантии, что новая система при Минюсте начнет бесперебойно работать прямо с Нового года. Тем не менее, отмечает Котецкий, сделки будут заключаться. «Скорее всего, первые полтора-два месяца будет определенная путаница – люди не будут знать, к кому обращаться, а специалисты Укргосреестра при Минюсте будут допускать определенные ошибки. Но в любом случае, думаю, сделки будут продолжаться. Просто сама регистрация будет происходить чуть позже», – считает он.
В то же время президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов прогнозирует, что эта вынужденная техническая пауза на рынке купли-продажи жилья способна толкнуть цены на квадратные метры вниз. Причем глубина падения может достигать к весне 15% сегодняшней стоимости.
«Активность на рынке и сейчас крайне низкая – продается, в основном, дешевый сегмент. И люди, которые во время этой технической паузы не смогут реализовать свое право продажи недвижимости, будут в итоге вынуждены идти на серьезные уступки. Иными словами, за 2-3 месяца на рынке будет накоплена критическая масса, которая и будет оказывать давление на стоимость. Это, конечно, не будет падение, которое мы наблюдали в 2008-2009 годах. Скорее всего, будет снижение на 10-15% максимум», – сказал он «Комментариям» .
С тем, что рынок недвижимости, в первую очередь – рынок «вторички», замрет до весны, согласен и вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Евгений Мищанчук. При этом он приводит еще одну причину, которая сыграет не менее значимую роль в ходе развития ситуации в ближайшие месяцы. Речь идет о введении независимой оценки объекта недвижимости в случае осуществления сделки. Сейчас для того, чтобы продать квартиру, обязательным условием является оценка со стороны независимого оценщика. И 2% рыночной стоимости квартиры должно быть отдано государству – по проценту в пенсионный фонд и в качестве Госпошлины. Если же квартира приобретена менее чем 3 года назад – государству отдается 5%.
«По объемам сделок рынок «вторички» замрет. Сами цены не просядут – им проседать уже некуда. Просто замрет рынок. Если взять цены год назад и сейчас, то тогда действительно они были немного меньше. Сегодня же жилье подорожало на 5-7%, недвижимость стала дороже, но продавец больше получать на руки не стал. Больше стало получать государство налогов», – рассказал он.
Правда, Котецкий уверен, что особых опасений данная ситуация рождать не должна. Так, сезонный фактор зимой всегда значительно сокращал объемы оформляемых сделок. «В любом случае, в декабре-январе количество сделок всегда существенно меньше, нежели в другие месяцы. Потому что сначала идут предпраздничные дни, а потом – постпраздничные. И, кстати, именно поэтому это самый оптимальный период для того, чтобы наладить новый механизм регистрации прав собственности. Так что общая негативная динамика будет итак – исходя из сезонности. Но сезонное сокращение будет не более, чем в прошлом году», – уверен он.
Другие же эксперты не так оптимистично высказываются, как он. К примеру, Рубанов настроен на выход рынка из кризисного «пике» по меньшей мере лишь через 5 лет: «Лет через пять это снижение рынок отыграет. Сегодня для роста нет никаких факторов – ни внутренних, ни внешних. Инвестор уходит. Условия неблагоприятные. Почему нет инвестора в Украине? По той же причине, почему нет и жизни на Марсе – отсутствует подходящая среда. Пока власть не создаст комфортную среду, – а даже по самым смелым прогнозам это будет не раньше 5-7 лет, – ожидать денег извне не приходится. Внутри страны денег нет».
Пока же однозначно можно сказать одно – сделки с недвижимостью на декабрь планировать вряд ли стоит. «Сейчас какое-то краткосрочное планирование сделок, по сути, невозможно. И назначать сделки на ближайшее время, в определенных случаях, конечно, можно, когда чувствуешь уверенность в собственных силах, что либо сделка будет полностью закрыта, включая государственную регистрацию, в этом году, либо вы сразу 5 января придете в Укргосреестр и зарегистрируете договор достаточно быстро», – предупреждает партнер Юрфирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков.